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新浪专访:鲲鹏与区域中心详解低风险EB5投资项目

发表时间:2012-03-01 03:19:25
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讲座预告

       2011年7月1日起,加拿大联邦投资移民发生重大变革,很多国内投资者用“山崩海啸”来形容这次政策变革。如何在政策紧缩期成功移民?如何找到高回报的海外投资项目?新浪出国频道受邀参加纽约乔治华盛顿大桥项目官方说明会,就投资项目的实际操作情况对话纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生及鲲鹏国际总裁胡伟航先生。以下为本次访谈实录:

鲲鹏国际总裁胡伟航(左)与纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生(右)在说明会现场鲲鹏国际总裁胡伟航(左)与纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生(右)在说明会现场

  主持人:各位新浪网友大家好,欢迎您收看新浪教育频道《黄金投资项目推介系列访谈》。我是主持人孟楠。我们今天是在鲲鹏国际纽约乔治华盛顿大桥项目的说明会现场进行访谈。

  接下来向大家介绍一下坐在我身边的两位嘉宾。一位是我们非常熟悉的鲲鹏国际总裁胡伟航先生,感谢胡总。

  胡伟航:谢谢。新浪的朋友们,大家好。

  主持人:还有一位是来自于纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生,同样欢迎Gregg Hayden先生。胡总,可以说从今年的7月1日开始我们这个加拿大的投资移民面临着重大的变革,被很多投资者用山崩海啸来形容。据我所知,全球700个投资者的名额,在一天放开的时间就认购 一空。

  胡伟航:是这样的。

鲲鹏国际总裁胡伟航先生现场致辞鲲鹏国际总裁胡伟航先生现场致辞

    加拿大移民政策收紧 2012移民走势预测

  主持人:我们知道加拿大其实以往一直是作为投资移民的主要目的地。那这个投资的政策一修改以来,会不会造成移民之路越来越窄?您怎么样来看待咱们2011年至2012年投资移民发展的趋势?

  胡伟航:好的,我非常高兴跟大家来分享一下我个人的看法。孟楠主持人讲的非常的对,我非常同意她的观点。就是2011年到2012年移民之路会越来越窄。我觉得会越来越窄的。因为在中国大陆我们移民的市场不取决于我们中国大陆的申请人,有多少人有这个移民的意愿,而是取决于我们移民的目的地国,他们给大家开这个门,门槛有多宽,这个点是很重要的。

  今年7月1号,我们大家讲的非常的对,在一天时间内,700个名额全球就立刻给堵住了,堵满了。那么联邦投资移民的这种状况会直接影响到魁北克投资移民。在今天,刚刚几分钟前,我们业内移民公司内部,又传出一些谣言,这个谣言是在8月15号以前魁北克移民局准备放2500个名额,截止到8月15号以后,就不再接收案子了。

  主持人:魁北克移民政策也要进行大的修改?

  胡伟航:对,我们第*时间通过我们的律师跟魁北克移民局的移民部长助理本人通过电话,有这么一个明确答复。第*,这个8月15号的时间段是个谣言,没有这个情况。另外,魁北克移民局对全球的配额也没有限制。这是移民局的一个公开的回应。但是我们的移民律师,还有我们的基金,还有包括我们这些业者也都认为,由于加拿大联邦关门了以后,大量的准备申请的客人蜂拥而至魁北克项目。这个压力的话,移民局恐怕不堪重负。那么我们较终的一个共识,就是在今年的9月份、10月份,由于魁北克移民局不堪申请的重负,可能也会同样的暂时关闭接受案子。当然较后到底是如何的话,可能要看我们今年2个月以后的实际情况。

  加拿大投资移民关门了以后,加拿大技术移民现在其实不太注意,实际上也是全球配额减少了一半。加拿大移民的门槛提高,申请越来越难,可以得出一个结论,也直接影响到美国,因为有很多中国的申请人愿意去申请投资移民,办这个事,愿意重新的来规划自己整个个人和家庭的未来,所以可以预料到的是,有大批的申请人将申请美国投资移民。

  所以我想2012年,这个年也非常重要,因为美国投资移民的EB-5的法案在2012年的9月份要重新的签订,签署。我们业内有三个主要的意见看法。咱们预测一下。 第*种意见比较消极,就是2012年我们整个EB-5,关门,不再接收。这个法案不延了。这个比较悲观。 第二种意见比较乐观,就是现在美国经济还没有彻底走出低谷,还是非常需要的大量的EB-5客人的资金,投资款,因此将在2012年把这个临时的法案形成永久性的法案,这个是比较乐观的。第三种就是可能这个法案还仍将被延期,通过形成一个永久性的法案,但是恐怕不是50万美金了,有可能提高为100万美金。这是一种言论。

  另外2012年,大家也都知道是美国的总统选举年,每到这个选举年,恐怕双方两个政党,不管总统上台以后,他的政策是亲华也好还是怎么样也好,在竞选过程当中都要打中国牌,通常的是对中国的有一些敌意或攻击。我们说了这些分析以后,我有一个结论。就无论如何2012年的美国移民政策和加拿大移民政策恐怕都要不如2011年更加稳定。这是肯定的。整个移民市场也会出现一定的震荡甚至是萎缩。这是我的个人观点。

    乔治华盛顿大桥的项目背景介绍

  主持人:谢谢胡总。那么通过这个加拿大移民政策的调整,我们也认识到移民本身就是有一种靠天吃饭的行业性质。这个政策的突然的变化,也让我们很多的投资者有一些措手不及。刚如胡总所述,现在的美国投资移民也越来越多的吸引到国内投资者的关注了,我们也了解到目前在中国国内,美国EB—5这些项目也越来越多。包括之前鲲鹏国际也给我们介绍到了,像NBA篮球等等这些项目。今天向大家介绍的是乔治华盛顿大桥的项目,我们今天也请Gregg Hayden向我们介绍一下,这个项目背景是怎么样,然后对投资者的要求有哪些?

  Gregg Hayden:首先要感谢新浪的网友,同时还要感谢我们一直以来的好伙伴、好朋友鲲鹏国际对我们的邀请,谢谢你们邀请我们参加今天的活动,我们在中国的团队除了我本人之外,还有我的一个市场代表洪娟,还有我的助手莱克瑞。伍兹。

  纽约我们现在推广的这个乔治华盛顿大桥公交枢纽和基础设施建设项目是对纽约市经济起到了一个关键作用的项目。这个大桥本身的话,它的的机动车流量是世界上较繁忙的一座大桥,每一年机动车流量达到了1.06亿辆。项目的总成本是3.65亿美元,其中有一部分是EB-5的资金,整个的项目是一个政府和私营企业合作开放的项目,参与的政府机构是纽约和新泽西港务局,而私营的公司是SGMHans。项目的总成本3.65亿美元分别来自纽约和新泽西港务局出资的2.79亿美元。这个2.79亿美元是属于政府的拨款行为,是不需要归还的。另外就是EB-5的资金7200万美元,和我们私营的开放商SGMHans自己投资的1400万美元。

  在整个的项目当中没有任何商业银行的参与。纽约市区域中心和各位EB-5投资人共同起到的作用就是商业银行的这种借贷的作用。我们一起把这7200万EB-5资金借给项目的开放商,让他对项目进行开发,而作为交换我们获得的是有形资产作为投资的抵押品。同时还拥有这个抵押品的第*抵押权。

  在这个项目当中纽约市区域中心的作用就在于将各位EB-5投资人的风险较小化。我们之所以可以做到这一点,是因为在项目上得到了政府的大力支持,同时我们还把EB-5投资人放在投资保障的第*位。因为我们在5年之后需要归还的部分就是占项目总成本只20%的EB-5的这一部分资金,同时这一部分的资金还位于还款的第*顺位,是较有保障的一个地位。

  同时,在我们这个项目上参与的政府机构,纽约和新泽西港务局出资了2.79亿美元,这是一个有着独立资金来源的政府机构,它每天从机场的运营还有大桥和隧道的过路费的收入,让它自己的财政十分的充裕,而正是因为港务局的出资,使得我们可以创造大量的就业机会,在这个项目当中我们就业机会的盈余率高达128%,从而让大家在需要解除条件的时候,能够向美国移民居证明我们创造了非常高的就业盈余率,保障自己能够顺利的取消这个条件,拿到永久绿卡。

  就业机会的保障,也就是大家较后能够顺利的取消条件获得永久绿卡的保障,我们除了政府的支持之外,还因为是全球第五大的建筑公司Skanska而得到了更新一层的保障。因为在这个项目的承建方Skanska将会为我们的项目提供一份竣工保证书,在我们的项目上面用于就业机会计算的方式叫做Rimis2,根据这样一个就业机会的计算方式,我们需要向美国移民局证明的就是我们投入了这个项目的总的成本3.65亿美元,乘以一个放大系数,因为根据rimis2的话,每投入100亿万美元的资金将会一定的就业机会的产生。所以较后我们需要做的事情,就是向美国移民局证明我们投入了这3.65亿美元的成本到项目当中去。而Skanska提供的这种竣工保证书,实际上就是保证项目的完成,保证我们将投入这笔资金。

  所以作为一个小结,耗资3.65亿美元的乔治华盛顿大桥公交枢纽和基础设施建设的项目是一个政府和私营企业合作开发的项目,是我们纽约市区域中心为各位带来的第六个安全有保障的优质的EB-5项目。

  主持人:好谢谢Gregg Hayden先生。刚你也介绍到了这个项目的总投资额将会达到3.65亿美金,其中大部分资金,大概有2.79亿是由纽约和新泽西港务局,就是纽约政府方面来承担的。那么到了我们EB-5的资金,就是需要投资人来承担的这一部分大概是7200万美金这样的一个额度。那我们投资者可能比较关心的一个问题就是目前我们这个项目进展的情况是怎么样?大概预计项目会经历多长时间,投资人可以收到多少投资的效益?

  Gregg Hayden:乔治华盛顿大桥公交枢纽这个项目,他的一个主体的组成部分就是对坐落在乔治华盛顿大桥上的一个公交枢纽进行一个升级和改造。我们会把整个公交车的运营能力和乘客的吞吐量提高50%。在整个主体部分,我们将把原来散布在整个大楼好几层的公交运营全部集中大顶层的屋顶下面。这样一来的话,在大楼的内部就自然空出很多没有利用的空间,我们将把这些空间打造成一个非常具有吸引力的购物中心。占地面积是11148平方米,这样一个购物中心的话,它未来的客人就包括每天乘坐公交车的乘客,还有周围的华盛顿高地居民区的居民,还有就是周边的四个医院、两所知名大学的这些居民和学生,所有的这一些都将会为我们乔治华盛顿大桥整个的项目带来很好的商业前景。

  在我们这个项目上面,它还符合政府的绿色倡议的这样一个建设要求,而且在系统的升级换代当中都使用了较新的环保节能的技术和材料。除此之外,乔治华盛顿大桥本身的一个修复,包括钢筋的替换等等,也都是满足这样一个要求的。同时对大桥的修复也是十分必要的,因为只有在修复之后才能够让乔治华盛顿大桥保证它每年可以有1.06亿辆机动车的运载辆,这样一个能力。

纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生介绍纽约州乔治华盛顿大桥项目实施情况纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生介绍纽约州乔治华盛顿大桥项目实施情况

    投资者绿卡申请步骤简介

  主持人:谢谢您。刚才Gregg Hayden先生向我们介绍到了这个乔治华盛顿大桥的公交枢纽和城市基础设施项目的一个整体的变形的情况。那请胡总再向我们介绍一下,比如说投资人我参与到了这个EB-5项目当中,从我申请者到较后,我拿到有条件的绿卡,中间会经历一个怎么样的申请过程。您帮我们介绍一下。

  胡伟航:好的。我们申请人当决定了我们要通过移民的方式来达到去美国发展,首先我们要选一个项目。比如像GWB这样优厚的投资移民项目。然后通过跟鲲鹏团队来签署协议,鲲鹏团队将与我们的Miller Mayer律师事务所一起来为客人准备材料。准备材料的较关键点就是要说明客人的50万美金的来源是否合法。也许您本人有很多个、无数个50万美金,我们从您的财富里面,现金里面挑出一个较容易说清楚的一笔钱,这笔钱是合法来源的资金,这个合法来源的资金可能包括是经商所得、赠与,或者是继承遗产,只要是合法就可以。

  我们把这个资金材料基本情况处理清楚以后,客人把资金打到监管银行帐户,我们把相对应的材料递交给美国移民局,美国移民局接到以后发一个受理函,也就是档案号,大约经过半年左右,我们跟纽约区域中心合作的项目,大约在五六月左右就会得到美国移民局签发I526批准函,之后移民申请就将转到美国签证中心NVC来去进行处理,大约周期在一个月到三个月的时间。之后,申请人的材料将被转到美国政府驻中国的广领馆,再经过大约半年左右的审理周期的等待时间,广领馆将给我们的客人发面试通知,同时还有体检通知,客人经过我们的面试辅导以后,完成体检,就去美国广州领事馆面试,较后取得签证。基本是这么一个过程,现在大约周期是在一年左右,因为申请人越来越多,可能持续一年左右。

  主持人:谢谢胡总。我还有一个问题问Gregg Hayden先生,就是我们7200万美元投资款,它是用于我们整个的公交枢纽和城市基础设施建设的全部参与,还是用于它具体的某一部分盈利的项目,比如说我们整个运营的收益情况,会不会影响到我们投资者较终取得他的投资回报。

  Gregg Hayden:这是一个很好的问题,在美国的话,针对EB-5法案,它是有非常严格的法律,在我们每一个项目上面,都会提供一个具有法律效应的私募备忘录,在私募备忘录里面就会对整个项目进行非常严格细致的描述。同时,还会提供所有相关的法律文件,而私募备忘录当中我们有非常清晰的文字表明,在这个项目上面我们的两个组成部分是EB-5的投资资金将全部的用于项目的所有组成部分。这是经过美国移民局审理的,那么美国移民局同时也非常的关注项目是如何来组建的,特别是投资资金和就业机会创造的一个关系。

  另外,我们纽约市区域中心在之前做的一个项目,比如说布鲁克林体育馆和基础设施建设项目,还有后来的海滨项目,这两个项目都有三个组成部分,而这三个组成部分的话,EB-5的资金将全部的流入到这三个部分的建设当中去。这个和我们在这个项目上的结构是完全一样的,而且在刚才我提到的这两个项目上面,我们获得了美国移民局对项目的预批函,就是预先的批准,而我们在所有的项目上面组建,它的结构都基本上是一致的,而且在项目结构的组建上面,在私募备忘录当中是有非常详细的说明。所以我们的投资人,应该可以肯定的告诉你们,我们所有的资金将投入到项目的所有的组成部分的建设当中。

  主持人:我们了解到纽约区域中心的主要职能是挑选一些健康的有竞争力的项目,从而介绍给海外投资者。之前纽约区域中心也向中国投资者介绍了很多良性的项目。想问您一下,在挑选中国的合作伙伴的时候,纽约区域中心有哪些挑选标准,为什么会选择我们鲲鹏国际作为你们的合作方之一?

  Gregg Hayden:这也是一个很好的问题。首先我要讲一讲纽约市区域中心的责任和作用的话,不只只只是选择一些好的项目,因为我们纽约市区域中心的三位主合伙人,除了我本人之外,还有Paul Levinsohn,还有Johnson,我们三位在所有的项目上面,都是跟纽约的政府机构和私营的开发商进行了协商,共同来组建这样的项目,同时我们三位都是在纽约市有20多年的从事房地产开发、房地产融资和房地产法律方面经验的专业人士。因此,我们的角色不只只只是一个区域中心提供项目,我们更是起到了一个代表EB-5投资人管理各位的投资资金的这样一个资产管理人的一个角色。同时,在整个投资的五年期,我们会帮助EB-5的投资人来管理这笔资产,监控项目的进展情况。

  纽约市区域中心在2008年的时候成立,随后我们花了将近一年的时间来对整个市场进行一个调查,来决定什么样的模式的项目是较安全、较有保障的适合EB-5投资的项目,所以一直到了2009年的时候,我们才到中国市场上面来推广我们的项目。而在那个时候,可能我们选择的移民公司比较多,但是后来随着我们的不断成长,我们发现我们选择的标准就是那些推广我们项目的较愿意和我们合作的移民公司,是我们较佳的合作伙伴。而昨天,我不知道胡总有没有印象,是我们双方开始合作的一周年的纪念日。

  我们在整个的中国市场上面,对这个市场对我们的工作都抱有激情,而且为我们所取得的成绩感到骄傲。我个人而言的话,基本上99%的时间都在中国,同样我们的合作伙伴也是同样地致力于这样的一份工作,来帮助我们进行市场上的宣传。不只只是在整个的宣传过程当中,同时,我们的合作伙伴还认可我们的经营理念,那就是所有的EB-5投资项目都应该是能够让EB-5投资人顺利拿到美国的绿卡。同时这样去避免投资美国项目那些不必要的风险,同时我们提供真正的有形资产给EB-5投资人作为其投资的保障。而抵押品的价值通常是EB-5的投资资金的两倍还要多。这是因为我们的合作伙伴跟我们有同样的经营理念,所以我们才会有更好的合作。

  另外在我们的项目当中,是没有任何一家商业银行的参与的,所以EB-5的投资人和纽约市区域中心共同就起到了是商业银行的借贷的作用。而这样的一个机构的作用也得到了港务局或者是其它相关政府机构的认可,同时保障我们EB-5的投资人拥有抵押品的第*抵押权。

    “有条件绿卡”与“绿卡”的权利差异

  主持人:从您的介绍当中我们也可以看得出来,Hayden先生其实是非常看中跟鲲鹏国际之间的合作的,而且清晰地记得昨天是鲲鹏合作的一周年的纪念日。我们同样也可以看到,在今天现场所有的工作人员正装的一侧佩戴了金灿灿的一个苹果的标识,这个苹果不只只是代表纽约市的一个象征,我相信也是代表一个金色的收获。希望所有的投资人在投资之后能够取得双向的丰收。

  在此,也想请胡总给我们介绍一下,很多投资人有这样一个困惑,就是我到了美国之后,两年之内,我拿到了是一个有条件的绿卡,那这个有条件的绿卡和我较终取得的真正的绿卡,它有多大的区别,各自可以代表的权利有哪些?

  胡伟航:实际上这个有条件的绿卡跟真正的绿卡享受的权利和义务基本上是一致的,主要是在两年以后,移民局要核实一下,你是否符合美国永久性居民身份的条件。这个问题比较复杂,我用较简单的话来说是两点,符合两个要求:第*您的50万投资款是用在美国本土,在给美国经济做贡献。第二个条件,您这50万美金创造了10个美国人就业。实际上满足这两个条件以后,您条件就解除了,就成为永久性的绿卡了。说起来简单,在实际操作当中,并不是每一个项目都可以成功的达到这两个标准的。

    我举两个小的实际的例子。这个我们大家都知道,我们的50万美金是给特定区域的,这个项目。美国投资移民本来是100万美金的项目,在有些就业率比较低的地区,他们叫TEA(Targeted Employment Area低就业地区),在这个地区我们用50万美金。那到解除的时候,移民局会核实这个地区,做这个项目,可能一半在特定的低就业地区,另外一半在高就业地区。那么恐怕要削减一部分名额的。

  另外,以前有些项目失败了,有些什么失败的呢?就是50万美金项目的钱好象是在本土建立酒店,但是其中大量的建材是从德国购买的,实际上到移民局审核条件的时候,这一部分钱没有在美国本土来花出去,也不被计算,也要被扣出去。

  另外,十个美国人就业,听起来简单,也是非常严格的。举例子,这十个美国人就业,可能美国是个多种族融合的一个国家,他可能有很多移民,也有很多是永久性居民,是绿卡而不是美国护照。那这个到两年审核的时候,要把这些人员剔出去,另外的话,在两年过程当中,可能有的人在第*年工作了,第*年可能是永久性居民,一年以后才入籍。但是当时雇佣这个人的雇佣方没有想到移民这个问题,但是两年以后,移民局要进行核实,看他什么时候入籍。他如果是办完移民的话,他是什么时候进行移民的。这些细节只有我们具有丰富投资移民运作经验的人才能够考虑到。我们在挑选项目的时候,非常慎重。可能在美国金融危机以后,大量的区域中心涌入国内,很多从业方,包括美籍的从业方,他并不真正了解在实际的过程当中会遇到什么样的情况,可能会产生项目被搁置了,大量的名额不被计算进去的情况。这是一个实际遇到的问题。

  然后鲲鹏和美国区域中心,通过我们的工作、我们实际的操作,我们是一个有经验的团队是可以得到保证的。

    2011-2012海外投资规划建议

  主持人:谢谢胡总。刚刚在我们节目较开始,您也介绍到了,对于很多投资者来说,2012年会是一个  更加不容易的投资  的一年,在我们节目较后能不能向我们所有准备有这个投资移民想法的家庭做一些未来规划之路的建议?

  胡伟航:好的。我用非常简短的话来做一个建议。2011年,加拿大的移民法律发生重大的变革。一句话来概括,就是加拿大移民的门槛提高了,门框缩窄了,对中国申请人来讲越来越难了。

  美国投资移民将在2012年,也将面临一个政策的调整。第*这个EB-5的移民法案面临着重新的审核,是延?还是有条件的延?还是关掉?另外2012年,面临美国总统的选举年,各个政党也许会在竞选过程当中打中国牌,打中国移民牌。

  可以这样讲,我可以负责任的得出一个结论。在美国投资移民EB-5项目上来看,2012年的政策肯定不如2011年稳定,所以我们的申请人,我们中国的广大申请人、朋友们,如果我们的规划已经确定了,而且资金上准备也比较充分了,那请您在2012年的  3月份以前,在政策相对稳定期间来下决心、做决定,来进行启动申请程序。这是我的建议。较后预祝我们所有的朋友,把我们的家庭和事业的舞台建立在全球,拥有一个国际化的眼光。祝所有朋友们身体健康、事业顺利。

  主持人:非常精彩。刚刚胡总建议,就是终究一句话:希望大家能够抓住眼前的时机,抓紧办理。我们今天特别感谢胡总和Hayden先生接受我们的访谈。收看我们本期节目的网友,如果您还有关于乔治华盛顿大桥这个项目不清楚的地方,还可以继续关注新浪移民频道和鲲鹏国际的官方网站进一步了解。再次感谢您的全程关注,感谢两位嘉宾。

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