01

一则通知，击碎了无数人一夜暴富的美梦！

自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。

通知再次重申：小产权房不得办理登记，不能通过登记将违法用地合法化。

自然资源部的这则通知，再次表明了国家对于小产权房转正的态度：严禁。

对于那些期待集体土地政策进一步放开的人，无疑是一记重击，浇灭了心头的最后一丝侥幸。

02

很多人对于小产权住宅“转正”抱有很大的期望！

认为随着时间的推移，国家终究会给予这部分“名不正言不顺”的黑户，一个交待！

尤其是2020年1月1日正式生效的新版《土地管理法》中，新修订第六十三条，关于集体土地可以入市的内容，最为引人注目。

第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

该条内容对原有农村的集体土地制度进行了根本性的改革：

1、集体土地管辖权限的下放

原有的土地政策里，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人，直接使用集体建设用地，只有经地方政府征收为国有土地后，该土地才可以出让给单位或者个人使用。

最新的规定，集体经营性建设用地（非宅基地）直接放权到土地所有权人，符合用地规划，本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意即可。

2、集体土地使用范围的扩大

集体经营性建设用地使用权扩大到转让、互换或者抵押。

集体经营性建设用地交易的大门已经打开，集体土地性质的“小产权”住宅能够转正的日子还远吗？

很多购买“小产权”住宅的投机者，看到了希望。

结果，好梦还没做多久，自然资源部的这则通知，就彻底的将希望打破，那些贪便宜买“小产权房”的人，估计真的要哭了！

03

所谓小产权房，其实是相对大产权房（具有不动产证）而言。

特指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金，产权证也不是由国家房管部门颁发，而是乡里或村里颁发的“产权证明”，或者仅仅就是一份手写的买房协议。

正因为小产权房不是由国家房屋管理部门颁发权属证书的房屋，所以法律上不予保护，交易也不被法律承认。

从这个角度上来看，小产权房其实是“无产权房”。

这就是村里分配给本村村民的宅基地，只能盖房不能对外买卖。

众所周知，咱们国家房子建造的基础是土地，皮之不存毛将焉附，土地性质不明确，上边的房子也仅仅是一堆钢筋水泥。

与正规的商品房相比，小产权房暗暗埋下的定时炸弹，让人防不胜防。

1）缺少相关的证件，建筑质量难以保证

小产权房一般由土地所在村私自开发，在施工建设的过程中就脱离了国家监管，施工管理完全看企业自觉，建筑质量难以保证，消防安保、售后维护和物业管理等更是容易出现问题。

2）没有产权证，小产权房无法流通，不具备金融属性

小产权房缺失“五证”，所以不能办理不动产证，无法像商品房一样在银行抵押贷款、上市转卖甚至过户。

现在越来越多的购房者，买房看中的是其中金融属性，保值增值是投资不动产的重要原因。这些，小产权房都没有。

另外商品房所具有的落户，入学等等附加的福利，小产权房购房者也统统无法享受。

3）拆迁难补偿，风险指数高

前面也提到，小产权房没有取得国家颁发的相应证件，部分房子甚至属于违规建筑，一直以来都被纳入严打之列。

即便不存在违建的小产权房，根据国家相关规定，拆迁补偿只会落实到原所有人名下。

购买小产权房的业主，根本没有法律基础获得相应的赔偿。

一旦拆迁，将会一无所有，风险极大！

04

问题多多的小产权房为什么在国内一直都很活跃！

商品房价格越高的城市，小产权房就越有市场。

究其原因主要有两点：

一是迫不得已，自住。

另外一个原因就是，投机，赌一个财富暴击。

以最近房地产市场最为活跃的深圳为例：

深圳今年房价疯涨，让人瞠目结舌。

即便是深圳偏远一点的光明区，均价5万元/平左右，直接劝退。

来了就是深圳人，面对如此的房价，也只能摇摇头，沉默的离开。

一文钱难倒英雄汉。

小产权房的市场，也应运而生。

这是深圳光明区某小产权房项目，销售均价20000元左右，不到商品房价格的一半。

价格的驱动下，造成了部分购房者明知存在风险，也不得不闭着眼睛跳下去，为了生活。

如果说买商品房是出于投资的目的，部分人购买小产权房完全是为了投机。

往大了说是赌政策，赌一个国家放水转正，“法不责众”是这群人最典型的心态。

往小了说是赌人心，未来城市界面更新，赌当初的购房协议能够顺利执行，获得拆迁赔偿，来一个财富暴击。

算盘打的很美，进可攻退可守，但是在金钱面前，人心经得起考验吗？

著名的北京画家村事件：

简单来说就是由于北京房价上涨迅猛，2002年的卖房的农民后悔当初的决定，直接起诉至法院，请求买卖合同无效。

最终在2007年终审判决，购房者败诉，被判90天内腾房。

所以说，扪心自问，在巨额的经济利益面前，究竟有几个人能够经得起考验！

这是一个关于人性的终极难题。

05

小产权房未来的出路很明确。

1、不符合规定的小产权房将会被拆除

1、经检测鉴定房屋质量达不到国家有关标准存在严重质量问题或安全隐患又不能采取可行措施予以整改消除的;

2、土地利用现状为耕地总体规划为一般农用地、基本农田的;

3、占用土地为一级水源保护区的;

4、占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的;

5、严重影响土地利用总体规划、城镇规划的;

6、破坏或影响文物保护和风景名胜区的。此外“其他依法应当拆除的情形”也应拆除。

2、部分符合条件的改为租赁住房

2017年8月国土资源部提出“集体建设用地建设租赁住房”，旨在增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系。

其中特别强调了，严禁以租代售的行为，而且只能出租，不能转租。

3、根据城市规划，由政府部门依法收储，原有房屋所有人，获得相应的国家赔偿。

政策已经明朗化，就不要保有任何的侥幸心理。

明确下面几个结论，做到心中有数，决定是否跳这个火坑：

1、小产权房目前没有任何转正的可能性，放弃幻想。

2、已经购买了小产权房的人，一定要明白，你所享有的只是20年的租赁权，仅此而已。

3、想靠投资小产权房一夜暴富，利益与风险并存，赌的就是人心，希望渺茫。

来源：米宅（MizhaiPlus），作者：峰回

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