美国经济

1、2020年第2季度，美国GDP环比年化下降了32.9%，而之前经济学家的预期值为下降34.7%；

2、季度环比（即非年化数据），GDP下降了9.5%，鉴于COVID-19疫情引发的经济衰退独特性，这或许是一个更有意义的衡量指标；

3、世邦魏理仕预计第三季度GDP环比年化增长23.9%（季度环比增长5.5%）；

4、除了联邦政府的消费和支出有所增长，其他各领域的消费和商业类别的产出普遍下降；

5、世邦魏理仕预计，商业地产的复苏将滞后于经济复苏。工业和长租公寓将首先复苏，然后是办公，而零售和酒店业的复苏将持续更长时间。

部分商业地产现状

1、办公（office）：COVID-19疫情的传播严重影响了办公空间的需求增长。办公楼市场可能会经历数个季度的低迷，直到疫苗研发出来并确定经济完全开放的时间。这时租户才能够有效地计划重新开放办公室，并准确地预测未来所需要的办公面积。目前对于远程办公和其他灵活的办公解决方案缺乏清晰的认识，也会影响到对办公面积需求。

2、零售（Retail）：第二季度个人消费支出环比下降34.6%。虽然有许多商业模式较弱、现金储备不充足的零售商正挣扎在生存线上，但政府通过提高失业救济金支持失业人群的消费，对零售业提供支持。此外，政府为企业提供流动性的措施也帮助一些零售商渡过难关。在短期内，消费者和企业可能需要更多的联邦援助来支撑整个行业。

3、工业（Industrial）：消费支出的下降通常会影响对工业空间的短期需求，但工业地产的复苏似乎进展顺利。得益于电子商务需求的增加，甚至部分供应链的回流，工业空间市场需求增加。

4、长租公寓（Multifamily）：全国范围的大幅失业及各行业的经济低迷将对组建新家庭和负担现有家庭造成压力。但考虑到美国住房结构性问题，如许多地区的住房依旧短缺，以及短期提升的失业救济金，长租公寓的基本面得以维持。如果政府不再为失业者提供足够的经济支持，该行业就会有一定的风险。在完成疫苗研制和分发之前，老年公寓和群租公寓将继续面临需求低迷，但所有这些细分类别的长期前景仍然强劲。

初步分析

美国第二季度GDP同比下降32.9%，创下自20世纪40年代有记录以来最大的季度降幅。鉴于COVID-19疫情的独特性，这个令人震惊的糟糕数字实际上是意料之中的。因此，应该指出美国三分之一的经济并没有消失，按非年化计算，GDP季度环比下降了9.5%。在正常情况下，GDP是按年计算的，但在这些异常情况下，年化数据可能会产生误导。

世邦魏理仕预计，第三季度GDP年增长率将达到年化约23.9%（按季度计算为5.5%），这主要是由于被抑制的需求得以部分释放以及更多的财政和货币刺激措施。全年GDP预计将收缩约5.1%。经济增长的反弹将持续到2021年，预计明年GDP将增长5.0%，然后再回到长期增长趋势。

资料来源：世邦魏理仕，2020年7月

零售业和酒店业基本面的可持续复苏也将取决于疫苗的研制及分发。最近的疫苗试验结果令人鼓舞，制药公司似乎对疫苗可能在今年年底前获得批准持乐观态度。

简言之，除了工业地产和长租公寓外，大多数商业房地产行业的复苏要到2021年才能真正开始。办公楼需求的全面复苏预计要到2022年底，零售业预计要到2024年。酒店需求预计将在2023年底全面复苏。

文章资料来源：世邦魏理仕（CBRE）

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