近十年，日本的房地产业可以说是逐步走出了80年代泡沫经济的阴影，开始进入到了一个相对繁荣的阶段：房价与租金持续上涨，后续新房的建设持续跟进，整体上一派欣欣向荣的迹象。

    而这样的现状也在前几年掀起了一波购房热潮——大量的海外投资者前往日本购置房产，而且有不少都从中获益。

    然而，在2019年的今天，日本的房地产业还会像之前那样繁荣下去嘛？现在再投资日本地产会不会等于在最高点接盘？日本房价在未来又将要走向何方？

    对此，我们认为，在现阶段决定日本全国房价的最主要因素有两个，这两个因素一个短期，一个长期，一个推动着房价的上升，另一个则引导着房价的下降，它们就像拔河比赛两端的选手，用力相反，不断拉扯，而日本的房价便在这样的角力中波动。

    我们先说推动房价上涨的因素：安倍经济学。

    在上世纪8,90年代遭遇了泡沫经济的破裂后，日本便开始经历所谓的“失去的十年”：

    经济长期疲软，整个国家一蹶不振。直至今天，日本全国的通胀率仍非常低（不到2％）——老百姓不愿意投资和花钱，经济发展十分缓慢。

    然后，在2012年年底，安倍晋三在日本大选中获得胜利，正式就任日本第96任首相。而在上任后，他便迅速出台了一系列刺激经济发展的政策，后来这些政策被统称为“安倍经济学”。

    大致来说，“安倍经济学”主要通过连续的量化宽松政策促使日元大幅度贬值，进而促进日本的对外出口和国内消费，最终达到推动经济发展的目的。

    而自“安倍经济学”开始执行以来，日本的房价便受货币政策放宽的影响开始了一波持续的走高。

    就如上图所示，虽然波动较大，但整体上房价还是呈现出一个上升的趋势。

    根据据全球房地产指南（GPG）的分析，至少在安倍在任的这段时期内，他的经济学政策将一直是一个推动房价上涨的关键因素。

    而在去年9月，安倍晋三再度连任成功，第四次担任日本首相，其任期已经延长到了2021年的9月。

    那么，我们可以认为在安倍经济学的影响下，日本的房价将会一直像现在这样涨下去嘛？

    关于这个问题，除了要看安倍的经济政策是否能够始终贯彻外，我们还要考虑另一个引导房价下跌的因素：日本人口的急剧萎缩。

    据专业的数据部门统计，由于过低的生育率，未来50年日本的人口将下降三分之一。并且到2060年，大约40%人口的年龄将会超过65岁。

    而人口减少和老龄化所导致的一个最直接的结果就是大量废弃房屋（或者说空房）的出现。

    根据MLIT的数据，日本目前有820万套无人居住的房屋，占所有住宅的13.5％，比十年前增加了24.4％。而到了2033年，闲置房屋的数量将增加至惊人的2000万套。

    从供需关系的角度来看，越来越多的闲置空屋自然会导致房价的不断下挫。

    不过，至少在2019年的当下，人口萎缩所带来的影响还没有彻底表现出来。根据今年6月所发布的日本不动产报告来看，现阶段全国房价依然维持在一个稳定上涨的趋势，以首都东京为例：

    2019年第一季度，东京房价同比上涨了3.04％，公寓销量同比上涨了3.8％，而新住宅开工量也较上年同期上涨了5.2％。

    而且，日本政府现在也在积极寻求解决人口萎缩的方式，包括建立一系列生育优惠政策，提高旧房的利用率和制定更加宽松的移民政策等等……

    只不过这些举措最终能不能达到抑制人口减少的作用，还需要相当长的一段时间才能得出结论。

    所以，在之后的几年，一方面，安倍经济学的效应还将持续影响一段时间，而另一方面，人口萎缩的问题还没有彻底显现出来，因而综合来看，未来日本的房价依然会持续温和上涨。

    而具体来讲，在日本诸多的城市里，大阪的房产可以说是有着较大的看涨潜力，因为在未来几年，这座城市将会迎来两个非常有利于自身发展的项目：

    2024年，全亚洲首屈一指的赌场将在大阪建成，而在2025年，大阪又将承办当年的世界博览会。

    要知道，不论是赌场还是世博会，都会大幅度地提振大阪的经济并吸引无数来自全球各地的游客。而这自然会让当地的房价水涨船高：在2018年，大阪的公寓和独立式住宅的销售额分别上涨了2.1％和0.4％，新房的开工率同比上涨了2.5％，并且可以预计，这种涨势还将继续持续下去。

    并且就像我们在前面所说，为了防范人口萎缩，日本也出台了一系列有关教育和移民的福利政策，而如果海外人士在这时候买房的话，也会有很大的机会与日本国民共享这些福利。

    因而，可以说在2019年的今天，购买日本房产，尤其是大阪的房产不但称不上晚，甚至可以说是赶上了投资的最佳机会!