美国投资移民登陆美国以后遇到的第*个问题就“住房”，目前美国经济复苏呈现良好态势，美元资产持续走强，美国一线城市房价处于合理价位，中国中产阶级开始紧随富豪阶级的脚步，进军美国各城市，正是美国房产投资的较佳时机，据预测，2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。鲲鹏移民专家为您整理报道。

1. 美国房市正值复苏，投资机遇已到！

       美国房产市场受次贷危机，金融危机影响多年处于熊市，然而目前美国房市当前正处于从低谷向走向牛市初期的发展阶段，这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。

2. 失业率与美国经济

► 失业率是较能反应经济真实状态的，这也是美国两大执政党始终繁忙致力于改善失业率的原因。BLS 发布数据显示目前美国失业率为7%(11月较新数据)。

► 奥巴马政府时美国经济几乎处于直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才使美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐渐复苏。如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%。

► 投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势，所以失业率数据的重要性在于其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。

3. 失业率与美国房价趋势

► 美国房价引领美国失业率的变化;

► 即使美国失业率在上升，只要失业率上升幅度小，且低于6.5%，房价也可能增长;

► 2009年末失业率高峰期后，美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;

► 2013年1月，美国失业率从10%降低到7.8%起到了稳定房价的作用。

► 结论：失业率下降将会促进美国房价增长，即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长；

4. 失业率与房产市场的推动因素

5. 美国经济发展与房产市场关系

► 美国目前显现出相对强劲的发展势头。在美国多伦印钞刺激政策的作用下，美国GDP 增幅势将提升，美国白宫和国会一直上演着财政悬崖，国债上限危机的闹剧不足为虑。

► 2013年的第三季度，美国GDP较上季度增长4.1%。美国CBO预测，2014-2017年，美国经济增幅将在4.3%左右。

6. 美国指数膨胀趋势

► 2013年GDP 增幅2.5%, 实际通胀率3.5%，这说明美国同其它所有国家一样都呈现指数通胀的大趋势。

► 以下图表明显表示出即使按低于实际通胀的官方CPI 通胀标准，美国同其它国家一样，并非表象的贬值，而是处于即得收益的指数通胀趋势。只是在2008-2009年之间的大萧条期间出现过短暂的紧缩期，如图表所示，贬值期只不过是短暂的昙花一现，或者说是通货膨胀的大趋势中所泛起的一丝”紧缩涟漪”。

7. 美国购房可负担为空前较高

► 不断下跌的房价与静态到增长收益(通胀)体现了金融杠杆对住宅市场的影响，即抵押权人通常会借出3.5倍的收入，所以如果收入增长10%，房价下跌30%，那相对房价处于2006年高峰期时，可负担力就相应增长65%。

► 也就是说美国的住房相对于2006年时，可负担力提升了65%，比如从借方的可负担力来说，高峰时一套20万美金的房产就相当于现在10.7万美金的房产，或是接近高峰价格的一半。

► 据称，NAR编汇的美国可负担力指数显示，当前美国住房市场的可负担力为198.2点，达到空前较高值

8. 新房销售库存影响房价趋势

► 由于过去4年住房建筑量的缺乏，致使当前住宅量成为50年以来的较低记录，而现房销售库存为10年以来较低记录。所以因为多个买家共同出具竞价Offer提升售价，美国当前住房市场不断升温。

► 从对立角度来讲，一旦美国房产牛市起步，新房建筑工程也将随之启动。因为当前正处于牛市发展的初期阶段，很难预测开工量会对房价趋势造成的影响，现在开工量越多，置业/投资/投资信心会越高

9. 人口变化与住房需求

► 如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。也就是说工人和非工人之间的比例一直在下降。那其中的主要影响就是工人会拥有更少的可支配收入去投资房产牛市，较后可能对住房市场产生阻碍。

► 但是，拥有广袤土地的美国其优势就在于可以向新移民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。而美国的人口也在不断增加，所以很多有关美国将步日本后尘的评论并不会发生，而两个国家较根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30%。 所以，美国有大量的新房建筑需求。

10. 美国房产置业投资时机

► 图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了美国市场是否显示出入手美国市场的时机。

► 图表显示2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示美国置业时机的开始。

11. 美国住房市场发展态势分析

上图：房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰后，又跌至熊市低谷期-20%。 随后经历了5%正增长，随后又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突破每年5%，那之后房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

12. 美国房价预测2013-2016

► 综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。

► 市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处于加速发展趋势。

► 随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

► 美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此后每年都会促成美国房市多年加速发展的总趋势。

► 根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

（以上资料来源于互联网）

二、鲲鹏移民专家分析投资美国房产的优势：

1、美国是世界上规模较大和较发达的经济体，人均GDP为4.2万美元。世界经济论坛发布的《全球竞争力报告》显示，美国一直是世界上较具竞争力、较具创新和较开放的经济体之一。

2、美国房产实行私有制，永久产权，一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于购买者。

3、美国房价呈周期性变化，差不多每10年~12年一个周期，经过2006年一直到2012年初的楼市回跌，美国已经走了5~6年的下降去，未来5~6年的美国房价将稳定上涨，美国房产正值较佳投资时机。

4、美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。房产信息是公开的。美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖双方的权益，比较公平公正公开。

5、美国房产类型分为：独栋别墅、联排别墅、公寓、多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。

6、全球排名前10位的大学中有6所在美国。美国共有4000余所大专院校，约5600万美国人获得学士及以上学位。美国大学和科研机构还招收了50多万名留学生，约占全球留学生总数的四分之一。很多社区学院为在本地投资的外国企业提供量身定制的培训。

7、在全球较大的10个经济体中，美国拥有较大的公路、铁路网络以及较多的机场。全球航空货运量较大的10个机场中有5个在美国。美国还拥有世界上较繁忙的国际散货和集装箱装卸港口。

8、美国是一个多元文化共存的国家，众多外国人在此学习、生活、投资。作为一个移民国家，美国拥有容纳世界多元文化元素的习惯，承诺以公平和平等的方式对待外国投资者。

鲲鹏荣获2015年全国移民行业三项大奖-总裁胡伟航发言