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18年5月：鲲鹏国际总经理刘振明受邀参加新浪出国高端访谈 专业解读移民新“希”望
发表时间：2018-06-08 10:24:27
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2018年5月15日，由新浪出国、乐居新海外联合新浪出国重磅推出《2018海外移民置业宝典》专题，邀请移民公司大佬、房产置业专家进行线上系列直播分享，结合时下热点话题，分析当前最热门的移民趋势，盘点最新的移民政策、热点新闻，直观输出海外置业专业知识，并进行全方位网络曝光，为网友带来一次酣畅的干货分享，为有出海意向人群解答移民难题。
鲲鹏国际作为出国咨询金牌服务机构，受邀参加并接受专访，为大家带来移民新“希”望：希腊移民如何挑选项目？的主题分享。
以下为鲲鹏国际总经理刘振明视频采访：
访谈内容文字版整理：
主持人：解读最新的全球移民趋势，分享最靠谱的海外投资项目。各位乐居直播间的朋友们大家好，您现在正在收看的是由乐居新海外与新浪出国共同打造的“2018海外移民置业政策宝典”。今天我们在这场直播里要为大家分享的是希腊移民如何选择项目。今天在这我们也特别荣幸邀请到鲲鹏国际总经理刘振明，欢迎刘总！
刘振明：直播间的朋友，大家好！
主持人：欢迎刘总！之前鲲鹏国际其实也在我们直播间跟大家分享过一些希腊移民的情况，今天也邀请到您跟我们大家就全球投资市场去做进一步的解读。刘总，我知道您在移民行业有19年的从业经验了。今天也把您的从业经验跟我们大家分享一下。其实我们国家已经经历了四次移民潮了，从第一次到第四次我们中国移民群他们有什么样的发展特点，以及我们现在所经历的第四次移民潮，我们这个移民群体又呈现怎么样的特点呢？
刘振明：从最早的90年代初期我们很多人纷纷到海外定居。最早的这部分人大部分是属于需要海外的身份，最早从移民目的国来看基本集中在加拿大、澳大利亚、新西兰这些传统移民国家，他们看中的是讲英文、社会福利比较好、环境方面的因素考量。
现在可以说经历大概二十几的变化，目前现在国内很多的申请人可能更多的会关注一些，除了一些移民国家的生活，更多可能还是关注教育、自然环境以及社会稳定程度，特别是现在很多新中产对于资产的配置，因为大家现在知道全球的资产配置需求很强烈，所以现在除了移民国家目的地发生变化了，现在移民人群其实也发生了很大的变化。过去的话比如说企业家、企业主，包括外企高管占了主流，当然也有一部分是属于高学历的技术人才他们也过去通过加拿大、澳洲，包括新西兰技术移民纷纷的去申请移民，获得海外身份。
当然目前的申请人群当中，当然也不乏高知人群，但是目前从我们鲲鹏国际客户群调研来看的话，目前是以新中产为主的主流人群。这部分新中产人群，第一他的学历比较高，受教育程度都很高。另外，他有自己的一套投资、理财相关的经验和一些筛选项目独到的标准，这是现在人群的一些基本情况。
主持人：其实我也有这个感触。以前在我的印象里，移民都是年纪比较大了，他们出国为了追求更好的生活以及考虑到未来的养老。而现在其实更多的中产阶级他们为了追求子女的教育、投资以及更好的生活环境他们会选择移民海外。像我身边的一些朋友们20几岁不到30岁，他们已经有考虑移民的想法，而且大家都比较喜欢欧洲。我觉得这可能也是一个移民目的地上的变化。从最开始的传统移民国家到现在的欧洲移民这样的一个移民目的地的趋势，您可以再给我们大家分享一下么？
刘振明：没错。现在从国家目的地来讲的话，传统移民国家，其实现在加拿大还有少部分的粉丝在关注，从十年前大家关注美国会多一些，但是美国、加拿大也经历了十几年的变化，门槛也在逐渐的升高，特别是美国现在有了排期，申请的话必须有很长的时间成本进行考量。其实很多客户就已经把目光从传统的美国、加拿大这种传统移民项目当中已经转移到欧洲上来。
特别是我们最近申请比较火爆的像希腊、马尔他，包括很多小众客户申请英国，都是很典型的例子。其实从传统到现在欧洲的过渡，这也是很多客户从最开始可能比较扎堆，现在的话大家会更个性化的选择。
主持人：没错。尤其是像希腊、马尔他，这些国家的移民成本是比较低的，而且环境非常好。
刘振明：是。
主持人：今天我们就一个国家——希腊，来跟大家聊一下吧。
刘振明：好。
主持人：刘总，我知道其实您对于每个项目考察是亲自到国外看项目的。
刘振明：是。
主持人：希腊这个国家给您的印象是怎么样的？
刘振明：除了美国、加拿大，欧洲我也去过很多国家。从其他国家的对比来看，我一下飞机我就喜欢上了希腊。因为希腊给人的感觉来讲的话，不像英国、法国商业氛围那么浓。实际上他的经济，虽然说经历了十年前的经济危机，但是现在经济情况已经在慢慢的好转。特别是他现在已经停止了欧洲的救助，从目前那边人民生活的状态，举最简单的例子，我们去餐厅吃饭，如果说没有到过希腊的朋友会感觉希腊很箫条，经济危机、失业，甚至去餐厅吃饭的机会很少。但是我们去了以后完全不一样。我们去的时候，其实距离正式时间还有段距离，但就已经开始排队了。
主持人：其实你真正到一个国家之后才能了解这个国家真实的面貌是怎么样的。
刘振明：没错。
主持人：其实现在我们大家也可以从新闻上看到，希腊经历欧债危机之后其实现在经济已经在逐步的回暖了，而且房价从数据看到也是正在回升的阶段。其实很多人觉得希腊移民是买房投资与身份兼得的事。为什么会有这样一个说法？
刘振明：其实这不叫一个说法。从法律上来讲，在欧洲几个国家当中，希腊唯一是有移民法令来规定，你可以投资25万欧元以上的房产，按照法律规定你就可以获得希腊的永居身份，这是有法律依据和法律基础的。
那么购买房产相对于其他的投资项目、其他国家的投资，对我们新中产或者传统的企业主，做这种投资相对比较容易，只要看中一套房子，只要它的产权比较明晰，能够顺利的在律师下能够过户到你名下，再满足25万欧元的金额，那么你的全家甚至三代，你的父母包括你的子女，甚至有的家庭祖父母健在都可以获得这个身份。所以身份来讲的话，可以说是从性价比来讲是最值的。
另外甚至可以双赢。从这个角度上讲当然是可以双赢的。因为你做的不是一个生意的投资，从某种意义上来讲，第一你的成本是可控的，我要么买25万欧元或者50万欧元，像我前几天有一个客户买了一个90万欧元的别墅，那么这90万欧元的别墅在美国来讲可能就比较拮据了，但是在希腊来讲90万欧元的别墅真的可以说是一线的无敌海景别墅。客户说了一句话，因为客户也是看了两天就定下来了，其实客户很简单，第一他喜不喜欢这个国家，第二他去感受这个国家是不是像他想象的那么穷那么乱，但所有的事实摆在面前之后，他觉得这个国家我投资第一环境没有问题，第二性价比高。他这个性价比很简单，他说这个房子比我海南的别墅面积大很多、环境好很多，结果价格又便宜很多，所以这是让这个客户，看了几套别墅，有70万欧元、60万欧元，最后直接选择90万欧元的别墅。就是这样一个情况。
主持人：25万欧元只是一个门槛，希腊还有很多特别好的房产，也欢迎大家现场的去考察一下。
刘振明：是。其实刚刚提到双赢，可能有的客户不买别墅，比如说我就花25万，我可以买两套小的公寓，就可以选在雅典内城希腊广场旁边。大家都知道雅典希腊是一个旅游国家，特别是雅典，很多人去旅游的话，有的人回去住酒店，那么有人会选择民宿，所以这种小的公寓非常好租。你可以自己去经营，也可以通过airbnb去做。所以收益来讲的话还是比较稳定且持续，这是收益方面。
我们最近有一个新的比较好的方式，我们可以把一些好的公寓，比如说25万欧元你可以选择两套，整体的面积可能100多平米，一套大概是50多平米的样子，而且我们在海外的团队有专门的帮你出租运营打理，甚至在有些阶段可以把公寓整体的进行包租。这个包租不是只跟你签一个包租协议，我们是一次性的，如果说我们认为这个地段比较好，我们可以跟你签一个七年的包租协议，那么收益怎么算呢？我可以把七年的租金收益，在您办完移民之后一次性的付给你。
主持人：一次性的返还？
刘振明：没错。所以不要看包租协议，当然包租协议很多项目都不错啦，你可以也固定的去3%、4%的回报率，每年或者每季度去收。但是对于很多老百姓来讲，特别是新中产，他算了一笔账说，我提前能收到七年的租金。
主持人：一下成本就降低了。
刘振明：就更加的降低投资成本了。
主持人：没错。其实这也是一个很好的项目。其实你可以花25万欧元的价格买两套房子，一间你自己住，一间用于出租，而且鲲鹏现在已经推出了这样的立返租金的项目，让你的成本一下子就减少了。这个听起来真的是很划算。我想大家还会关心一个问题就是投资安全。其实在海外投资是有风险性的，鲲鹏是如何把控每一个投资项目让它的风险降到最低或者说零风险？
刘振明：谈到投资的话，其实如果说投资行为做到零风险也不大容易。或者严格意义上讲投资是有风险的。但是具体到希腊项目，毕竟是通过投资房产的方式进行投资，第一操作性相对比较简单，但是并不是说简单里面就会一路多么的顺。甚至如果你选择不好的话，有些房产，特别是在希腊，因为大家知道希腊经济上一轮经历了欧债危机，很多房产可能会处于债务、产权不明晰，甚至有些涉及到很高的税，这是现在很多投资者必须要注意的问题。很多机构宣传的很好，他可以说包什么事情，但实际来讲的话如果第一点从产权的角度来讲没有做好背调工作的话，那么客户后期过户、办理移民都会遇到很多问题。
谈到这点，我们鲲鹏团队，因为我们在海外有专门的团队。首先是这个房子的产权必须是我在付了钱之后能够顺利过户的，要在房地局查它的档案在银行是不是有抵押，包括交易中是不是有其他问题，甚至查它的历史记录，这个房子会不会出现一些不好的事情，这是咱们中国客户比较在乎的。另外在具体办理过程当中移民部分有移民律师帮他进行移民申请，同时有税务师帮他做一些后期税务规划，这些都是保证他能够在安全的投资项目之下能够顺利的获得身份，并且有稳定的收益。这是我们要解决的事情。
主持人：其实你拿到一个永居身份只是移民的第一步，我们后面还会面临很多问题，包括报税、找律师、房产出租的问题。其实我们所有面临的这些问题，鲲鹏团队都可以帮助我们在海外解决的。
刘振明：是。
主持人：对于海外房产投资或者说这种投资移民的项目，您有哪些建议给到我们大家？
刘振明：谈到投资移民或者做一些资产配置，我刚刚讲了咱们国家新中产的数量是不断在激增的，大家的需求很旺盛，但同时特别有经验的专业机构其实并不多，很多机构可能都是以盈利为目的，追求利益最大化，这样的话可能会给客户带来一些投资的安全问题，包括收益无法保障，甚至说任何投资项目、任何国家都会有一个从蜜月期到发展期到瓶颈的发展过程，如果说客户不选择像鲲鹏这样一个专业持久的团队，后面可能会带来很多问题。不光移民身份可能会遇到问题，后面比如说客户没有选择一次性包租、支付租金的方式，尽管对方跟他签了一个十年的包租协议，有可能希腊项目经历了一两年的蜜月期。
主持人：后来可能就不管你了。
刘振明：对，可能过了蜜月期之后，或者很多机构，因为很多机构他是有入场期和退场期的，那么后续的问题就会浮出水面，特别是一些夸大的租金收益，到那时候大家看到的只是一些沉默的东西。所以大家还是要慎选机构。特别是选像鲲鹏国际这样的，第一有历史积淀，同时有专业的团队、有非常过硬的优质的投资产品，同时还有一个持续的服务。同时我们鲲鹏国际也是在公安部有200万押金的，是专业的移民机构，会受到中外政府的监管。这样的话大家会更踏实一些。
主持人：选对一家机构真的是非常重要。
刘振明：没错。
主持人：像您说的，房产投资可能会跟您签一个比较长时间的出租协议，可能几年之后他变成什么样我们就不知道了。像鲲鹏推出的项目，最开始的时候一笔款给你返还租金，大家可以把成本降到最低。
刘振明：当然很多客户也可以选短期收益，也可以选，有自住的需要，比如说我孩子需要上学，我可能就选择北部挨着富人区，有很好的国际学校，在ACS国际学校旁边，我可以选择一套自住的公寓或别墅，我们也可以考虑学区房带来的长期的增值的收益，这也是需要根据自身需要进行规划的。包括南部在海边的富人区的，像圣劳伦斯国际学校的资源在雅典也是非常好，很多人也是看到跟国内对比起来这种教育资源不一样，学费又非常便宜，每年在10000-12000欧的学费标准，可以上英式国际学校、美式国际学校。
主持人：跟国内差很多。
刘振明：差很多。价格差很多。教育理念、标准也差很多。孩子在那毕业之后，即便我到了一定投资周期我可以把房子卖掉，孩子准备上大学了，我可以去伦敦上大学、去美国上大学，所以这样的话大家投资有收益，然后在这个过程当中孩子有很好的教育，我可以做持续性投资也可以做阶段性投资，对于客户来讲都是不错的选择。
主持人：其实对于这些客户的需求，鲲鹏团队都会很好的帮助去满足。
刘振明：没错。不光是这些投资，我们在税务、长期规划方面都有专业的团队。特别是我们在这个周六，我们会在国贸三期有一个专门针对全球资产配置高端的分享会，我们这里会有希腊使馆的官员亲自到场，包括有我们的税务师，有我们团队的专家会给大家做私密的一对一的分享。
主持人：今天我们的直播间时间有限，可能不会针对每一个移民政策或者说一些细节来跟大家讲清楚，如果大家有对希腊买房移民感兴趣的话欢迎大家本周六到国贸三期去参加鲲鹏国际的投资分享会。今天我们的直播就到这了，感谢刘总作客直播间跟我们大家的分享。谢谢！
刘振明：感谢您，感谢各位网友，如果大家有进一步的需要，我们可以安排时间走进鲲鹏、走进我们的分享会跟大家做进一步的分享和交流。谢谢！
