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节目介绍

 
       今天,《鲲鹏万里行》系列节目走进美国。近日,鲲鹏国际美国公司负责人Luc Bin Wang和鲲鹏美国财富管理总监Kevin Xiao接受了洛杉矶华人资讯网的专访,就2019年美国房价走势进行了分析和解读。
 
 
      鲲鹏国际美国公司负责人Luc Bin Wang,美籍华人,本科毕业于法国巴黎著名艺术大学ESMOD PARIS,先后任职于巴黎纪梵希Givenchy总部和法国加鲁出版集团,进修于美国西北大学Kellogg商学院和北京大学光华管理学院EMBA,15岁开始就一直在欧美各国游学。作为鲲鹏国际美国落地服务负责人,Luc Bin Wang先生和他的团队为鲲鹏国际美国移民成功客户提供详细、真实、合法的美国居家、置业、投资理财、资产传承、教育、税务等白金咨询服务,由他率领的在美国从业20年以上的执业团队,已经接待过不计其数的鲲鹏客户,屡屡获得大家的肯定与赞誉,使广大客户感受到真正意义的VIP服务。
 
 
      鲲鹏国际美国财富管理总监Kevin Xiao,美籍华人,本科毕业于沈阳理工大学,研究生就读于美国TSU州立大学,曾任职于Law Office of James Costo New York(律师事务所),后加入美国海军任工程技术一等士官。退伍后加入Whaleroc,持美国国税局税务资格EA认证,美国地产,保险理财等牌照。
 
      主持人:网友说,在2012年的时候参加了一个英语培训班,老师是AIG的HR,那个时候最后一堂课,大家随便聊天,老师下课前让大家记得2018年以后,就尽量别在洛杉矶或者是加州买房了,他看过一个房价走势分析,说2018年会是加州房价的顶点,2018年底或2019年初,加州房价可能就会到顶点,开始回落。
 
      这位网友想问,他老师的分析算是巧合吗?因为是2012年说的,想问嘉宾怎么看最近这几年的走势?是会趋稳还是会小幅下降?
 
      Luc Bin Wang:我觉得这位AIG的HR,他的分析是很多人都可以分析的到的,就像您所的,美国的房子是有circle,十年一个circle,所以很多人都知道,但是很多人知道,却不见得会投资。我说句不礼貌的话,如果他会投资,就不会在AIG做HR了。
 
      我觉得如果是刚需房的话就无所谓了,你肯定会买的。如果是投资房,我建议买好学区,便宜的。
 
      主持人:但是好学区,怎么可能便宜呢?
 
      Luc Bin Wang:有单价贵,但是总价低的。尔湾最好的学区,我现在还能给大家找到四五十万美金的。
 
      主持人:真的吗?我估计你电话要被打爆了。
 
      Luc Bin Wang:也许只有两个bed,但是装修非常的漂亮。
 
      主持人:像这种房子,有没有可能变成三个bed?
 
      Luc Bin Wang:尔湾是个特殊的城市,所有变的话,都要申报。所以呢,变是可以变的。
 
      比如说我自己的房子,只有两个bed,但是我当时买的时候,是捡了个便宜,为什么呢,我当时是带客人看的这个房子,我买的很巧,因为是北木学区的,房子才58万美金,不可想象吧!而且是挑高顶的,可以做成错层,还有湖景。当时所有人看到说,你客人为什么不买?我客人觉得1979年的房子有点老,很多人都喜欢买新房,但是我买房子是买地段,买位置,我不是买这个房子里面的装修,因为装修花不了多少钱。我觉得三五万美金都可以把房子装修的非常好,装的跟新房子一样。所以我建议大家现在可以投资,但是一定要投资好的地段,便宜的房子。
 
      我举个例子,大家可以去查,这个数据不可以乱讲的,就是2007年、2008年尔湾一个社区只跌了0.5%,大家都跌了50%的时候,它只跌了0.5%,非常保值,绝对是一个稳步上涨的态势。这是对于手里钱不多的情况下。
 
      对于我们的高净值客户和超高净值客户来说,我跟客人讲,不要买自住了,七八百万美金的豪宅不要再买了,为什么我不让客人买豪宅,为什么觉得两百多万美金就够了,我说您的钱,对于我们华人来讲,我觉得更适合triple night,triple night就是把这个东西租给一个租客,所有的责任都是租客承担,包括我们最关注的地税都是租客来交。但是有个客人经常问的问题就是说,这么东西这么好,人家为什么要卖?这就是美国的经济。
 
      美国的经济是一个非常良性的发展,为什么能一直促进房地产呢,尤其是商业呢?我可以跟多大家分享下商业的东西,因为我觉得大家知道的不是很多。
 
      商业有个税法1031exchange,大家可能都知道,比如一百万美金买一套房子,然后房子增值到一百五十万美金的时候,再买一个两百万美金的,这五十万美金可以延税。延到什么时候呢?延到最后一套的时候再交,但是别忘了有一个问题,就是美国有遗产税,当我把东西交给女儿的时候,我的财产从一百万美金升值到一千万美金的时候,按说应交九百万的增值税,但如果我去世了,我的东西给我的女儿了,增值税就没有了。
 
      所以商业呢,大家是用贷款,杠杆的方式,用百分之三十,四十的钱去付头款,用租金来还贷款和利息,然后还有的剩,这样的话,就是好的商业。过了几年,商业增值了,我们再换,换更大的,这是犹太人的游戏方法,我知无不言地分享给大家,大家是可以这么做的。
 
      主持人:是,因为好像对于很多中国人来说,他们觉得投资房产就是住房,在商业这块确实了解的比较少,也谢谢你跟我们分享这个,我觉得以后可以再来专门给我们讲一期有关商业地产的话题。
 
      Luc Bin Wang:两分钟我给大家讲一个例子,我客人买了一个商业,那个商业不贵,是两百多万美金,我客人只付了百分之三十的头款,然后那那个商业从1963年就在那儿了,现在还在那儿。前两天给我客人发邮件,是Kevin Xiao帮客人去回的,说能不能再租十五年?
 
      主持人:那他续租了吗?
 
      Luc Bin Wang:续了,而且是复利,每年是2.5的复利增长。
 
      主持人:我觉得这个也是我们应该更新的一种投资观念,房产不仅仅是住房,也有商业这一块。今天也是给我上了一课。
 
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