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17年9月:中国买家雄霸美国海外购房者首座:资金从哪里来?(房世界)

发表时间:2017-09-15 11:22:43

房产细节

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房产详细介绍

  几个名牌皮包、几件名牌大衣、出国几日游等似乎已经不能满足这些国人提升生活品质的欲望了,海外购房正在成为中国“上中产”阶层心目中的新奢侈品。这意味着,海外购房不再只是富豪们的专利,越来越多的上中产阶层也具备了海外教育、移民和投资的能力。

  去年中国人海外各国购房花费首次突破1000亿美元,美国作为中国人首选的海外购房目的地,约占其花费的三分之一。

  资金出口

  从洛杉矶市中心南行80公里,丁零在驾驶汽车40分钟后驶进了他位于尔湾市(Irvine, California)的家。他的EB5签证已于2016年6月份获批,预计在2018年拿到绿卡,得知获批消息四个月之后,他用43万美元(约290万人民币)全款购置了这套130平米的连体小别墅。

  生于80年的丁零,从事通信工程技术类相关职业,被朋友称为“上海小克勒”。他对资产管理很有一套,这套房子是他这些年自己赚出来的。对丁零来说,海外购房并不是一时兴起,而是金融危机之后就有的想法。他对经济观察报回忆道,当时的外汇管制还没有现在这么严格,他有意识地每年换汇,并积累多次的旅游消费,以时间换空间。

  国内外汇管制条例的趋严,无疑增加了房屋买家换汇转移过程中的复杂性,同时也增加了中国买家筹集资金的时间成本。此后,又一定程度上波及了当地的卖家。他们正在从不接受贷款这种形式到倾向于接受贷款。来自加州的卖家西蒙斯对记者表示,这一两年的变化,使他对于现金交易感到并不踏实。去年,他曾与一位中国买家谈好了一栋价值40万美元的房屋交易,中途因为资金无法到位,最后竟不了了之。西蒙斯说,当时对方已经交了定金,但是由于资金管制,剩余的钱汇不出来,这桩双方都满意的交易只好宣告流产。“买家向银行贷款的话,在信用上可以做个保障。”西蒙斯说。

  一种新的趋势正在形成,外资银行也从中嗅到了某种商机——一些美国银行开始接受外国人贷款。 目前,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行可以接受中国人的房贷申请,就效率而言,小银行或者当地银行的效率会更高一点。

  同中国一样,用租金偿还贷款是一部分投资国外房产买家的选择。美国持牌经纪人 介绍道,一般来说,能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付,在房屋成交后,需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来抵扣。据估算,美国目前住房投资回报率约在4%~8%之间,部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上。“越是好的区域,房价越高,回报率就相对低”。

  即便如此,为了规避风险,“杠杆”门槛也比较高。 绝大部分的银行要求外国购房者的首付比例在40%以上,利率也会比绿卡持有者的要高1到1.5个百分点。提出贷款申请的外国买房者,需要提供至少未来18个月的月供存款证明,在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户。除此之外,贷款人还需提供过去三年的就职收入证明,首付款来源可追溯,贷款额度月供不超过家庭收入的33%。

  对于那些有充足资金的购房者来说,一种规避外汇管制的方式是,以美国公司的名义购房。这种方式下,资金转移方便,根本不用受外汇限额数量的限制。比如此前有相关媒体报道,乐视控股控制人贾跃亭在美国洛杉矶南部小镇拥有的5套豪宅(每套豪宅估值目前均在800万美元以上),就是以乐视汽车生态美国洛杉矶驻美办兼接待办的名义陆续购买的。

  用全款购房后,可以做抵押贷款和套现。 这对那些买房时因为时间仓促、用现金抢房的客人,是一个不错的选择。

  热度再创新高

  “前两年犹豫不决的中国购房者已经开始出手了。”这是目前最为直观的感受。一套200平的二手房,在2014年定价为40万美元,如今已经涨到了80万美元。去年、前年、甚至更早以前,还在持观望态度的客户就已经开始陆续换汇转移到美国。而现在,对于中国购房者的贷款业务进入了旺季,这也意味着,中国在美国购房的热度正逐渐回升。

  丁零已经下定决心购买第二套房产了,这个愿景将在他拿到绿卡后开始兑现。为了筹钱,他决定将位于上海市中心的一处小房子卖掉,卖掉房产的钱将被作为用来购置美国房产的首付款支付。根据当地规定,绿卡持有者只需要30%的首付,剩余的部分用贷款解决,他的打算是房子不住的时候可以租出去,用以偿还房贷。

  丁零的直观感受是,对于美国房产的关注,近期正在升温。

  丁零有几个朋友,近期也在相继买房,大多采用了全款购买的方式。这些人的年龄段主要以70到80年代为主,有年收入30、40万人民币的外资银行高管,拿到绿卡后在洛杉矶的明星小区购置了60万美元的山景房;有做不锈钢贸易的南通私营业主,年薪百万以上;有背景神秘的国企合伙方生意人,一次性付款,以99万美元的价格入手了270平的6室别墅,全家人都住进去了。

  在中国的假期——尤其是暑期,是美国房地产经纪人最为忙碌的时候。客户中八成以上都是中国人。 新的趋势是,中国投资者成为美国购房的常客。

  “前年的时候,10个购房者中有7、8个用于自住;而今年,10个中只有一半用于自住了。” 另外一半则多为投资,一些还未移民过来的购房者会采用出租的方式,以赚取租金。

  关于在美国买房的目的和用途,前述《报告》数据显示,39%的中国购房者在美国的首套房,是为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。

  洛杉矶、旧金山、西雅图等一直是较受中国买家欢迎的城市。据数据显示,今年中国买家的咨询与访问量稍有向前5大华人购房目标城市集中的趋势,说明华人买家在把目光放到其他中小城市时,没有放弃传统的目标地。

  随着中产阶级出海买房增多,新增的人气聚集在腹地广阔的佛罗里达州、德州等,有些房屋的价格在20万美元左右;此外,加州的房子约30几万美元;洛杉矶近郊则可以用50万美元拿下。多位购房者表示,地理位置是最需要考虑的因素。购房者们关注交通便利、安全性高的街区、教育优质的学区。

  “买房的人通常有一种梦想,希望有崭新、宽敞、明亮的别墅洋房。”吴光慧说,但同时,无论在何处购置房产都需要理性。

  美国买房的流程和中国不同,一般是先选房,实地看房找到心仪的房屋后,先向银行申请贷款预批,拿到银行的贷款预批信后,才会进入签署合同和交房环节。之后再进入正式的贷款审批阶段,买房者须在购房合约贷款保护期内获准贷款。而一些人连银行的贷款预批信都拿不到。

  如果美国进一步加息,选择贷款买房的人数比例会下降,中国购房者也会考虑怎样更合算。但对绝大部分美国卖家来说,全额现金支付依然是最受欢迎的方式。


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