如何看待2017年房价的上涨?

如何理解相关调控政策?

未来房价走势如何?

北大光华管理学院副院长金李将于本篇给出答案。

​全国政协委员、北大光华管理学院副院长金李

       过去十多年来，房价平均每年上涨10%或者更高幅度，但这种暴涨方式将难以为继。投资者继续把房地产作为投资的主要标的是不明智的，建议在资产配置上做一下大的调整。

       首先，关于2016年至2017年这一轮房价的上涨。从过去十多年的经验来看，房地产投资的平均收益率在10%左右，加上很多人有房地产不会暴跌的心理预期，很多人把投资房地产作为重要储值手段。2016年开始，大量的资金游到房地产领域。

　　政府也意识到这一问题，政策正在发生变化，“房子用来住的，不是炒的”的定位表示，房子是居民的刚需品，而不是进行投资或者投机的资本。政策希望投机者意识到，投资房地产也会有风险，未来投资房地产的收益不会再像过去那么好，这样资金逐步从房地产领域退出，进入到其他领域。

      房地产领域几乎牵涉到系统性金融风险的方方面面，如果房地产领域发生系统性风险，会带来很多、更严重的问题。

        “房子用来住的，不是用来炒的”这一政策出台主要基于以下几方面的考虑：

      第一，化解系统性金融风险。资金脱实向虚，很多钱进入到房地产领域。要降低投资房地产的吸引力，提高投资实体经济的吸引力，实现资金脱虚向实。

      第二，目前房地产的家庭杠杆率过高。很多人购房大量使用杠杆，增加了中国经济的杠杆率。此外，地方政府的杠杆率也很高，这是因为一些地方政府直接间接地将钱投入到房地产领域。

      目前部分地区房价上涨过快，市场有一定的泡沫。如果房地产市场出现风险，将对社会造成极大的冲击。虽然政府有强大的意愿希望市场的平稳发展，但未必能阻挡泡沫的破裂。同时，也要意识到，泡沫形成的过程中，多套房的投机者受益，但泡沫破裂时得由政府来买单，这是不公平的事。

       接下来，聊一聊短期看来2018年的房价走势。政府调控从来不是要把房价打压下去，调控目的是希望房价稳定，既不过快增长，也不过快下跌，而是平稳、有序地缓慢上升。但我认为，过去十年来房价每年平均上涨10%或者更高幅度的现象会逐渐消失。

　　政府已把化解系统性金融风险提升到攻坚的层面。既然政府已下定决心，就会使用各种手段、调动各种资源来解决这一问题。从2017年开始，推出各项调控政策，目前看房价上涨过快的问题已得到很大程度的抑制。政府会使用各种手段来解决房地产领域的问题，比如两会期间讨论最多的房地产税。

       政府手里有很多牌，房地产税只是其中的一张。作为一个学者，不便猜测还会有什么牌，但可以肯定的是，政府有能力、有决心把房地产市场控制在相对稳定、稳中缓升的格局。因此，长远看，房地产再像原来那样暴涨的方式难以为继，投资者把房地产作为投资的主要标的是不明智的，建议投资者在资产配置上做一下大的调整。

       可以说，中国房地产市场的根本问题在于可投资的领域和产品太少。所以，解决房地产问题需要组合拳，在稳定房价的同时，金融领域也要不断创新、改革，提供多样的、符合中国投资者的产品，使得中国的资本市场更加丰富。

      有人认为，房地产市场已迎来拐点。我认为这个很难说。经济学家往往研究长期的问题，不做短期的判断。但是可以看出市场正在发生变化：

      第一，政府的目标越来越明晰;

      第二，政府越来越有一套成熟的调控的手段和体系，不再像原来那样主要依靠行政手段。

       现在更多行政手段和市场化的手段相结合，在最大程度尊重民意的基础上，用可以形成高度共识的方式去推动市场朝着健康的方向走。通过一系列的手段建立起房地产调控的长效机制，跳出“越调越高”的怪圈。

金李教授简介

      北京大学光华管理学院讲席教授、博导，光华管理学院副院长，北京大学国家金融研究中心主任，北京大学管理案例研究中心主任，国家级千人计划入选者。曾任哈佛大学商学院金融教授兼哈佛大学费正清东亚研究中心执行理事，现兼任牛津大学商学院金融教授（终身教职正教授兼博导），牛津大学中国中心研究员。同时担任北大-哈佛-牛津“全球华人家族企业领导与变革项目”的创始中方联席主任和北京大学“中国财富管理研究实践平台”主任。

      他是全球法人治理协会（GCGC）理事会和学术委员会成员、中国区代表，中国管理与现代化研究会理事、股权投资专业委员会主任，中国管理科学学会理事、学术委员会副主任、金融管理专业委员会主任。他担任多家公司的独立董事或外部董事，并且在多家国际组织、学术及实务机构担任高级顾问或理事。