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强者恒强，“极端房产”更抗跌！
发表时间：2019-03-18 18:01:36
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节目介绍
今天，《鲲鹏万里行》系列节目走进美国。近日，鲲鹏国际美国公司负责人Luc Bin Wang和鲲鹏美国财富管理总监Kevin Xiao接受了洛杉矶华人资讯网的专访，就2019年美国房价走势进行了分析和解读。
鲲鹏国际美国公司负责人Luc Bin Wang，美籍华人，本科毕业于法国巴黎著名艺术大学ESMOD PARIS，先后任职于巴黎纪梵希Givenchy总部和法国加鲁出版集团，进修于美国西北大学Kellogg商学院和北京大学光华管理学院EMBA，15岁开始就一直在欧美各国游学。作为鲲鹏国际美国落地服务负责人，Luc Bin Wang先生和他的团队为鲲鹏国际美国移民成功客户提供详细、真实、合法的美国居家、置业、投资理财、资产传承、教育、税务等白金咨询服务，由他率领的在美国从业20年以上的执业团队，已经接待过不计其数的鲲鹏客户，屡屡获得大家的肯定与赞誉，使广大客户感受到真正意义的VIP服务。
鲲鹏国际美国财富管理总监Kevin Xiao，美籍华人，本科毕业于沈阳理工大学，研究生就读于美国TSU州立大学，曾任职于Law Office of James Costo New York（律师事务所），后加入美国海军任工程技术一等士官。退伍后加入Whaleroc，持美国国税局税务资格EA认证，美国地产，保险理财等牌照。
主持人：有网友问，美国房价的走势会怎么样？有没有具体的数据，会不会像2008年那样出现大规模的下滑？因为有的人说十年，房地产市场会有一个“抛物线”出现，也有一些预测2008年大规模的下滑的房价会在2019年或2020年出现。所以，两位觉得呢？
Kevin Xiao：我觉得美国的房价和大的经济走势挂钩，关联性比较强。目前来看的话，美国经济虽然走势放缓，但是还是处于上升的通道。所以说，美国的房价和大的经济走势是一样的，是一个缓慢上升的通道中间。不论是卖方市场，还是买方市场，都是一个极端的房产市场。比如说经济环境比较极端的情况下才会出现这样的情况，比如2008年到2012年是一个典型的经济走势不好的情况，卖房的人比较多，所以说是个买房市场。
主持人：所以说那时候买房的人都赚到了？
Kevin Xiao：对！像2012年到2017年，这个期间很多投资人涌向市场去买房，那也是一个比较极端的市场。现在来说的话，我们对加州的房地产市场看法是，他还是处于一个平稳上升的过程中，不会出现极端的走势。
主持人：如果说，不是在极端的这种环境当中，如果有点钱，又不是急于买房，你觉得他是要等还是可以出手？
Kevin Xiao：那还是要看他对投资的回报率怎么看，如果是投资房的话。
主持人：如果是自住就不会有这种考虑了，因为反正都是要住的。
Luc Bin Wang：对，我们有时候会和一些代理聊天，分享各自的看法。有的代理说2019年是刚需房的市场。
主持人：就是大家都要住，不是投资的。因为确实现在一些因素的存在，投资市场也会因此比较萧条吧？
Luc Bin Wang：是，但是有一点不同的看法。我们先从宏观角度来说，在美国的华人是少数族裔，其实我们应该关注的是整个美国的经济，美国的失业率还是不错的。
主持人：这么多年来已经是最低的了。
Luc Bin Wang：对，所以呢，就是说现在各大银行呢，对于美国当地人，有工作拿W2的来讲，房子的利息又没有很高。一些中等，比如chinohills啊等一些城市的房价，其实还比较坚挺。但是，我们现在也可以看到一些下滑的现象。我很多客人会问我，该买哪儿的房子？我说，那您不了解美国，您总了解中国吧，买地点，买一线城市！
主持人：但是我们知道，在美国和中国一样，地段好的、学区好的地点，房价绝对就在那里。感觉就像你说的那种极端环境，房价它就是稳在那里，也不会降。
Kevin Xiao：对，强者恒强！
主持人：所以说，单纯的投资话，就应该投资这类的房产是吧？
Kevin Xiao：我们的建议是这样的。
主持人：就是比较稳定，而且还会有一些收益。
Kevin Xiao：而且比较抗跌。
Luc Bin Wang：我觉得您说的特别对，您肯定对房子有所了解。
主持人：我本身住的位置，因为学区的问题，我没有买房子，是租的。租金对我来说还可以，因为租了很久了。但是如果想在更好的地段买到一套房，起码需要7、80万美金以上，而且都是公寓。所以对于我来说，如果我是买方，我就不会买，因为太贵了，而且性价比不高，就只因为它有学区，所以就只能暂时先这样了。
我们又有一个网友问道，如果房子出租的话，哪个地区，什么价位会比较好？两位有什么建议？
Luc Bin Wang：我也想大家举一个例子，也算是我工作中成长的一个例子，是刚刚发生的事情。在我回北京过春节之前，我有一个朋友介绍的朋友来买房子，我就通过了解，看了chino、看了irvine又看了好多地方。他的预算是80万美金左右，正好可以在irvine，我们给他找的在北木学区的一个Single House，82万美金。
主持人：这个价格应该还不错哦！
Luc Bin Wang：对，真的不错。不管是朋友，还是客人，我觉得如果有200万美金现金的话，不要200万美金都投到房地产上，虽然我是代理，200万美金我可以赚的更多，但是我觉得没必要，因为我自己也是这么做的。我把我的做法讲给朋友和客人看。
在下offer之前，他又有一个朋友给他推荐了一个可能大家都不是很熟悉的地方，在irvine的下面。他那个朋友就给他说，你买那儿吧，那儿70万美金就可以买一个Single House，4200美金租出去，回报率很高，他那朋友说，我的房子就买在那里了，两三天我就租掉了。我那朋友就说我，是不是不了解那个区，你为什么不带我看那儿？然后，我就帮他分析，我说如果你买投资房，大家学经济的，要懂GDP、懂就业率，你要看这个城市周边，它的公司、它的就业率怎么样？他有没有很好的公司？他的流动人口怎么样？因为你是投资房，你是要出租的。
主持人：必须要有流动人口才能租的出去。
Luc Bin Wang：对，如果没有流动人口，就租不出去。结果，他还是选择了那个70万美金的，因为他觉得性价比高，结果他那房子我们现在还在帮他出租，已经三个月了，还没有租出去。
主持人：他的价钱呢，是4000多美金吗？
Luc Bin Wang：开始是4200美金，后来旁边邻居是4100美金，我们也帮他降到了4100美金，现在看的人很少。结果，我们irvine的五套房子，最快的一个一周就租掉了，我们最慢的也就一个月就租掉了。昨天我还跟我这个客人讲，我真的不明白你为什么要买在那里，他的流动性很小，因为是个白人区，都是常住居民，所以我觉得没有那么好出租。像这位网友，我觉得如果他想买好出租的，我觉得他要关注的是就业、大公司的问题。
主持人：大概在三年前的时候，我看过一套72万美金的房子，转头就没了。
Luc Bin Wang：对，就是这种情况。如果这位网友想买的话，我建议他怎样买呢？第一是学区，第二是华人比较聚集，第三是华人工作比较方便，综合这几个因素，就投资一个性价比高的，同样是50万美金，四房和三房的比，我肯定投四房的。
如果说irvine的话，甲骨文，西部数据，暴雪，谷歌分公司在那里，你就投一个便宜的。如果是chino，为什么chinohills会发展的比较好呢，因为电商太发达了，可以提供很多就业机会，就能吸引很多流动人口进来，大家就可能先租一个房子，所以我非常真诚地给网友建议，如果您买的话，您要查下当地的就业情况，周边的公司是不是很多，我觉得这是一个非常好的选择。
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