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鲲鹏国际总裁胡伟航、美国那大西洋区域中心主席Joseph J.Walsh接受搜狐专访

PART1  解析美国EB5投资移民佛罗里达棕榈市商业地产项目

鲲鹏国际总裁胡伟航对美国EB-5投资移民项目分析比较

　　搜狐出国主持人：自从1990年美国国会立法通过投资移民以来，被业界统称为EB-5的这种主要以吸引外国投资者到美国投资和创造就业机会的移民方式，已经过了20个年头。而在2010年后，美国进一步放宽限制，要求投资50万美元后，直接或者间接创造10个就业机会即可。近年来，出于美国经济再发展的需要，该法案到期后延期到2012年9月30日。今天鲲鹏国际又引进了美国投资移民佛罗里达州棕榈泉商业地产项目，今天搜狐出国邀请到的嘉宾是美国南大西洋区域中心总裁Joseph J.Walsh先生和鲲鹏国际总裁胡伟航，请他们两位给我们解析一下美国投资移民佛罗里达棕榈泉商业地产项目，并对这个项目跟其他商业移民项目优势的做一个对比分析。首先请Joseph J.Walsh先生给我们介绍一下投资移民佛罗里达棕榈泉商业地产项目，并说明一下它相较于其它EB-5项目的优点和优势是什么。

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：我是南大西洋区域中心的主席Joseph J.Walsh，我们这个项目是南大西洋区域中心的项目，叫做皇家棕榈泉市中心第四期项目，我们这个项目是一个总共投资1.5亿美金大项目的第四期，前三期项目中第一期项目是沃尔玛超市的开发，第二期是公共储藏仓库的开发，第三期是美国移民局驻棕榈滩地区的办公楼，第四期就是现在开发的皇家棕榈泉项目，我们需要募集资金大概2600万美金，用于购买和装修这个项目，这就是我们项目的主要情况。

　　搜狐出国主持人：佛罗里达州棕榈泉商业地产项目区别于其它EB-5投资移民项目的优势是什么？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：和其它项目不同，我们这个项目是已经建立完工的商业办公地产，而且我们这个项目创造的就业岗位远远大于美国移民局的要求。按照美国移民局要求每个投资客户需要创造十个就业岗位，我们的这个项目每个投资客户可以创造出17个就业岗位，而且我们这个项目已经和租赁方签订了协议，他们已经决定租赁这个项目，所以说是对于广大EB-5申请者来说是非常安全的项目。

　　搜狐出国主持人：按照美国移民局要求每个投资客户需要创造十个就业岗位，我们的这个项目每个投资客户可以创造出17个就业岗位，相当于有一个就业盈余率，这个盈余率对于申请绿卡解除有没有帮助？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：这个答案是肯定的，美国移民局要求每个投资客户创造10个就业岗位，我们创造了17个就业岗位，每个投资客户的就业移民率非常充分，所以说他们不需要担心自己解除有条件绿卡时关于工作岗位创造的问题，所以来讲是非常安全的项目。

　　搜狐出国主持人：我看到咱们项目介绍说皇家棕榈泉项目投资人是以间接投资的方式参与到这个项目当中，这个投资人跟项目的关系是债权关系还是股权关系？是否能保证绿卡安全？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：这个项目使用的是资金花销模式，EB-5投资资金作为基数创造工作岗位，我们的经济学家起草了关于计算工作岗位的一个数学模型，事先之前已经提交到美国移民局，美国移民局看到相关报告之后已经批准了，所以讲这个项目是非常安全的，可以得到保障。

美国南大西洋区域中心主席Joseph J.Walsh （左）和鲲鹏国际总裁胡伟航（右）
谈美国投资移民佛罗里达棕榈市商业地产项目与如何保障投资移民安全  

　　搜狐出国主持人：咱们项目介绍说我们提供超值的商业地产产权和租金收益抵押担保贷款，这个商业项目的抵押估值大概是多少，与实际价值是否符合？如何保证投资人的本金安全？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：根据地产的估值，这个项目的总共价值可以达到3600万美金，而且经过我们和租赁方签订的租赁合约，最后租金收益超过九百万美金，所以总共的商业地产本身的价值和租金的收入合在一起差不多超过了4500万美金，而我们需要从EB-5投资客户那里只需要募集到2600万美金，完全可以涵盖这个投资款项，所以来讲是还款能力比较好非常安全的。

　　搜狐出国主持人：因为不同的投资项目是由不同的项目方在运作，请胡总给我们介绍一下皇家棕榈泉项目的运作方，并对这个公司做一个简短的介绍，这个公司的信用如何？

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：我们在选择合作项目的时候对合作方非常的严格，我们这个项目的承接方有很强的实力，他在当地棕榈泉承建过一百多个房地产项目，我们这次2011年国庆期间去拜访开发商，访问时去他的家里作客，他的家像一个博物馆一样，主人也非常热情好客。我们午饭后在他的家里逛了逛，都没有逛完，很大。我们的区域中心有非常良好的信誉，因为在任何一个地方圈子都不大，我们有EB-5项目的律师团队、经济学家团队，其实这也是个小圈子，移民局开会每个项目的口碑、做事的风格，包括最近圈子里面发生什么事情其实都是没有秘密的，都是公开的。我们在选择这个项目的时候我们一定要选择信誉高的合作方，我对我们合作方是非常有信心的。

　　搜狐出国主持人：皇家棕榈泉项目方有没有其它成功的EB-5投资移民的案例？

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：是的。

　　搜狐出国主持人：请Joseph J.Walsh先生给我们介绍一下EB5投资者如何监督创造的就业岗位情况。

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：美国移民局在这个项目里面关于就业岗位计算情况使用一种非常好的模型，比如说我们这个项目的主体和保险公司已经签订了租赁协议，只要保险公司继续租赁我们的办公室办公楼，而且他们进驻到这个商业办公地产里面，说明这个工作岗位已经被创造出来了，所以这个项目对于EB5-投资者而言是非常安全的。

　　搜狐出国主持人：我们间接投资项目跟直接投资项目对创造的就业岗位要求绿卡解除的条件是不是一样的？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：间接投资比较安全，所谓借贷类的投资，资金花费的模式计算工作岗位已经在移民局那里获得通过，他们比较支持使用这种模式，而且就以往的批准客户的条件来看他们很多都认购的都是这种借贷类的投资，所以说资金花费模式来计算工作岗位的方法来讲是非常安全有保障的。

　　搜狐出国主持人：这个项目的名额大概有多少？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：总共需要募集52名投资者。

　　搜狐出国主持人：鲲鹏有多少个名额？

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：这个项目在全球已经发售了一部分，所剩不多了，鲲鹏现在有10个名额，相信在半个月之内很快会被抢购一空的，如果卖完以后很多朋友如果对这个项目还感兴趣，我要凭着我本人的关系从南方市场或者其它国家市场要匀一些名额。

　　搜狐出国主持人：很多投资人投资移民美国是为了子女教育，我们佛罗里达皇家棕榈泉项目投资人的子女能享受到什么教育政策？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：美国投资移民客户的子女享受和美国公民子女同样的权力，就读中小学公立学校是免费的，尤其第一年级到第八年级上高中这些学校都是免费的，当投资移民子女读美国大学的时候所享受的费用也和美国当地人的费用是一样的，都是国际学生的费用，非常优惠而且非常有优势的。对于投资客人来讲只要拥有永久绿卡的话，就享受和美国人同等的待遇。

　　搜狐出国主持人：投资人怎么去监督项目方的产权情况跟租金收益情况，如果说发现问题了怎么向您或者其他人去反映这个情况保证自己的投资权益？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：我在做EB-5之前也是一名IT工程师，我对电脑系统的相关软件是非常了解的，我在运作这个项目的时候也研发了一套系统为EB-5客人服务，通过我们的计算机语言系统可以为客户提供及时的信息和反馈，这是一个很大的系统，所以来讲客人就可以得到一些及时的信息相关的信息，使他们的投资能得到保障。

　　搜狐出国主持人：投资人在这边可以随时登陆去了解这个情况？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：投资客人只要认购这个项目的话，如果想看这个系统甚至用他们的IPHONE手机可以直接登陆，如果客户有IPAD，用IPAD也可以登陆这些信息找到他们想知道的信息。当然不是盗版的IPAD，而是货真价实的IPAD。

　　搜狐出国主持人：投资人可以拿到一个登陆帐号随时登录系统了解情况？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：是的。

美国南大西洋区域中心主席Joseph J.Walsh先生介绍投资移民佛罗里达棕榈市商业地产项目

       搜狐出国主持人：我们近期看到鲲鹏引进很多EB-5投资移民项目，有纽约市中央商务区改造项目，还有前不久推出的芝加哥会议中心项目，加上今天介绍的皇家棕榈泉商业地产项目，胡总对三个项目进行一下比较，三个项目有没有分别对应适合不同的人群。

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：鲲鹏在选择项目时会做考察，这三个项目都是非常精彩的项目。目前在市场上区域中心实际批了一百多个项目，项目推的特别多，我每周都会接到一些不同区域中心的人来跟我们谈合作的。我们现在公开来推的只有这三个区域项目，大家如果仔细来比较的话就发现，这三个项目有一些共同点：第一都是受到政府的大力支持或者政府的直接注资。这次棕榈泉项目跟当地市政府的州长、前州长还有市长都来做明确的发言支持这个项目，政府的支持很重要。另外，我们在这个项目里面EB-5资金只占很小的一部分，不是全部的项目都用EB-5的资金。这个棕榈泉项目区别其它项目更突出的优势在于整个项目已经建成，房产已经摆在那里，也就是讲不会出现那种房子做一半中间停滞在那里，资金不到位不能进展下去了。今年国庆的时候我们去考察了，楼已经完全修好了，包括网线、电话线，留给机器装修的接口，以我这种外行人来看都已经非常完备了。如果说我们到那里开公司的话，我们可以迅速完成办公的装修。另外也有一些办公室已经启用了，而且紧捱着移民局，走路三分钟，隔着马路可以看到。位置也很好。

　　可以这么讲，我们所对的项目具有不同的特点，另外我们在推这个项目的时候选择合作方的时候也非常慎重，我们所有项目方实力都非常雄厚，不是一般的雄厚，比如举个例子在纽约的项目每个项目方都是在当地非常有名气的，包括棕榈滩式的项目，是非常有实力的。我们通过律师团队，还包括在美国的朋友，还有圈子里面侧面来打听，已经有良好的信誉度和口碑，而且实力雄厚。基于这些方面，我们带把这些项目呈现给我们的客人。我们认为这是非常优秀的项目。

　　搜狐出国主持人：这三个项目有没有对应不同的人群匹配？

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：其实这些项目都是不错的，尤其是棕榈滩项目还有纽约市中央商务区改造项目，属于非常明显的借贷抵押类，用超值地产或者房产来做抵押是非常安全的。芝加哥项目有用股权来做担保，有一定股权性质，为了想追求可能的一些利益的回报可以选择芝加哥项目。棕榈泉项目它已经完成了施工，而且名额很小，大项目有大项目的好处，比如纽约项目很大，比如说芝加哥项目。小项目有小项目的优势，小项目进展非常快，非常顺畅，比如棕榈滩项目，这十个名额投资人只要凑齐了立即往前推进，有些朋友希望速度快，要求对整个项目权益把握很清晰，没有那么复杂，那选择棕榈滩式的项目是非常明智的选择。

　　搜狐出国主持人：在选择投资移民项目的时候，如何保证投资移民项目的本金安全还有绿卡安全，投资方和办理机构还有投资人应该具备怎样的抗风险能力？

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：抗风险谁也没有这个能力，风险危机到了要去对抗的话，我觉得很难，包括现在我们这个月北京的出入境行业协会给每个会员单位发了简报，对美国EB-5投资移民项目的风险进行了批示，点了一些公司的名字。一旦风险出现，你是抗不过去的，我的观点要在选择项目的一开始慎重，要求提供所有的法律文件，而不用去为了追求一些小恩小惠小的利益，不要贪心，该把钱放在监管银行帐户里面就放在监管银行帐户里面，不要为了追求不现实的许诺然后贪心来任意修改这些操作流程，这种风险要自己付的，现在已经有这种例子摆在面前，完全因为个人追求小利而迷失了自己的眼睛，人为造成一些损害。风险一定要在项目开展一开始完全评估到，而且我们移民公司也好，项目方也好，有对我们投资人告知的义务，我们要把这个项目原原本本的不留任何隐瞒的告诉我们的投资人，而不是为了推项目做过多的不现实与事实相违背的承诺，让投资人觉得完全没有风险，完全没有风险这个话是不符合美国移民法律规定的，不符合美国相关法律规定，我们要把这个事情完全告知我们的投资者。我们完全按照北京市公安局出入境管理总队的要求，把所有的文件要全部的备齐等待查验，经过中美两国政府的确认，所有我们说的话都要有文字的法律文件来做担保。另外我们的合作方的口碑都要综合进行评估，而不是拍拍脑袋等到开始往前冲，好像狮子来了以后鸵鸟把脑袋放到沙子里面没有风险了，不是这样的，那叫自欺欺人。风险还是抗不过去的，而是应该提前把我们的风险评估好，要把它避免过去。

　　搜狐出国主持人：刚才听了项目的介绍，咱们服务的律师团队，移民服务团队服务人员基本都是外籍团队在服务，我们对投资人的服务期限大概有多长？如果投资人I-526申请没有通过，如何保证本金的收回？

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：这个是有保证的，按照操作规程去操作是完全可以保证的，服务期限是我们的区域中心合作还有鲲鹏至少五年，举个例子就像五年的婚姻过程。

　　搜狐出国主持人：服务期限一直到绿卡条件解除。

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：到解除条件829的通过好像基本完成了，另外还有一个五年的本金安全返回，至少要持续五年。I-526没有通过这个钱怎么办？就是一个监管银行帐户，怎么讲呢，投资人要把钱打在监管银行帐户上，第三方，不是直接打到项目方去，等到移民局的I-526批准以后，我们投资人跟监管银行有一个监管协议，看到I-526批准以后，这个钱才能从监管银行账户上注入到项目方，如果I-526没有批准，这个钱还要返回给投资人，应该是可以得到保障的。市场上有些资金的不安全肯定是没有把这个钱打到监管银行帐户，因为以前这么多年来出过一些问题，直接打给项目方没有打给第三方监管银行，很轻易相信了项目方，结果现在行业协会通报这个恶性事件四个字，楼去人空！行业协会的简报上写的很清楚，这是很恶劣的事情。如果说完全按照操作流程去办的话，这些完全可以规避的，可以避免的，这种事情是不应该发生的事情。

　　搜狐出国主持人：目前EB-5投资移民方案延期到2012年9月30号，Joseph J.Walsh先生，您作为研究美国投资移民项目的专家，您怎么看待过了2012年9月30号以后EB-5方案能不能继续持续或者继续延期？

　　Joseph J.Walsh【美国南大西洋区域中心主席】：据我所知美国移民局的领导已经重新招募了10个工作人员，这十个工作人员都是用于评审投资移民客户材料的人员，这就说明他们在扩大规模，而且美国移民局在加州的移民处理中心正在热火朝天处理一些案子，明年以后这个法案也许还会继续延伸，而且从现任政府的奥巴马总统以及相关的政府官员还有一些移民局高级官员的口径来看，他们目前对这个项目都是持有非常支持的态度，所以我认为在明年之后也许这种法案会继续延期。

　　胡伟航【鲲鹏国际总裁】：也许成为永久性的法案固定下来，这是一个非常乐观的期待。

　　搜狐出国主持人：谢谢两位嘉宾接受搜狐出国的专访，谢谢！

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